观点网 新城控股一笔4亿元公司债正在落地。
9月16日，新城控股集团股份有限公司公告，公司2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于9月21日向网下专业投资者进行利率询价，并于当日在上海证券交易所网站公告最终票面利率。
本期债券分为两个品种，其中品品种一发行规模3亿元，票面利率询价区间为6.00%-7.00%，品种二发行规模1亿元，票面利率询价区间为4.00%-5.00%。
募集说明书披露，在本期债券发行中，抵押人以合法持有的商业物业之所有权为本期债券品种一的到期兑付提供抵押担保，被抵押的商业物业全部位于贵港吾悦广场。
值的一提的是，这已是年内新城控股依托“吾悦广场”这一经营性商业资产开展的又一笔资产类融资安排。
结合年内多种融资渠道来看，“吾悦广场”这张底牌，正在成为新城控股开债市大门的“敲门砖”。
借旧偿新
根据公告，本次债券发行规模不超过人民币4亿元（含4亿元），分为两个品种。两个品种每张面值均为100元，发行价格均为100元/张，期限均为2年期，均附第1年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
其中，品种一发行规模合计不超过人民币3亿元（含3亿元），票面利率询价区间为6.00%-7.00%；品种二发行规模合计不超过人民币1亿元（含1亿元），票面利率询价区间为4.00%-5.00%。
根据发行文件，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于置换发行人用于偿还公司已发行的“23新城01”公司债券本金的自有资金。
据了解，“23新城01”为新城控股于2023年6月16日发行的一般公司债，债券规模同样为4亿元，票面利率4.50%，期限3年，已于今年6月完成本息兑付并摘牌，彼时同样因置换旧有公司债而生。
中票方面，7月份新城控股成功发行2026年度第一期中期票据，规模7.5亿元，期限5年，票面利率仅2.8%，认购倍数达2.45倍，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销担保。该笔中期票据募集资金主要用于偿还7月到期的“23新城控股MTN001”债务融资工具本金。
就是说，两个月内，银行间中期票据与一般公司债先后落地，置换的均是此前到期的存量债务。
此番以新债偿旧债，正是房企融资渠道中常见的借新还旧滚动模式；回顾今年以来，成功发行债券的民营房企并非孤例。
持牌可查配资平台如滨江集团今年3月发行6亿元、2年期、票面利率2.75%的中期票据，4月又发行6亿元、1年期、利率2.07%的短期融资券；新希望地产4月末发行6.8亿元、5年期、票面利率2.75%的中期票据；重庆华宇集团3月发行9.9亿元、3年期、票面利率3.75%的中期票据。
上述融资目的大多走的是借新偿旧、拉长债务到期时间的路径，仅小部分资金用于补充项目营运流动资金。
除了境内融资，对于境外债务，这一模式同样适用。
今年3月份，新城控股公告称，境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED （新城環球有限公司）完成在境外发行总额为3.55亿美元的担保优先票据。
相关债券已于2026年3月10日在新加坡证券交易所完成上市，票据年息11.8%，将于2029年到期，募集资金同样用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。
境外新债高息之下，发债企业逻辑仍是“借新还旧”。
融资“底气”
值的一提的是，在此番4亿元公司债发行过程中，新城控股补充公告称，控股子公司贵港恒悦商业管理有限公司持有的贵港吾悦广场投资性物业，将为本期债券品种一提供抵押担保，抵押权人为本期债券受托管理人中信证券。
据悉，抵押资产评估价值合计6.03亿元，约为品种一发行规模的2倍。这也是年内新城控股依托“吾悦广场”这一经营性商业资产开展的又一笔资产类融资安排。
实际上，商业资产储备一直是新城控股的融资“底气”。
从规模来看，截止到2026年上半年末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量181座，开业面积1675.31万平方米，出租率98.35%。
此前观点新媒体观察到，在地产下行期，新城主动战略收缩，逐步降低住宅开发主业比重，将业务重心转向商业运营与代建业务，商业运营在上半年的收入规模也首次超过开发业务，旗下吾悦广场成为营收与毛利核心支柱。
上半年新城控股商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；其中租金收入为66.36亿元，同比增长2.43%。
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据中期报告披露，2026上半年，新城控股新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及配套融资合计约70亿元。
该笔融资是上半年体量最大的新增融资，底层全部自持吾悦商业，属于抵押类长期银行贷款，用于补充资金、置换存量融资。
截至中报末，该公司获银行授信总额度644亿元，已使用237亿元。
依托吾悦广场的租金现金流，新城控股得以突破融资通道。
今年6月30日，新城控股完成规模21.46亿元的全国首单消费类机构间REITs国金资管吾悦广场专项计划扩募发行，新纳入天津津南、南通如皋两座吾悦广场，扩募后产品总规模达32.1亿元。
与此同时，该公司以常州天宁吾悦、南通启东吾悦为底层资产的广发新城吾悦商业REIT也正在申报进程中，该公募REIT已于3月份正式获获证监会及上交所受理，9月初获证监会准予注册，预计募集规模15.41亿元。
此外，规模8.958亿的第一期资产支持专项计划(CMBS)也在回售期后全额存续。
不难看出，新城控股正把吾悦广场这盘“重资产”经营成可供反复使用的融资筹码，这一筹码的复利也反馈到外部信用上。
据新城控股半年报，报告期内，标普将该公司评级展望由“负面”调升至“稳定”。
但与此同时需要关注的是，商业运营收入增速从2024年上半年的19.44%回落至2.42%，租金增长已进入平台期，商业资产的抵押空间也在收窄。
在上半年如期足额兑付完境内及境外公开市场债券合计36.43亿元之后，该公司一年内到期的有息债务还有约96亿元。
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